本当に頭金なしで家が建つ？貯金０で新築のウソとホント

貯金はない！だけど家を建てたい！

どうも、頭金全くなしで家を新築したKAZUです。

不動産屋や建設会社の広告に「頭金なし！」というのをよく見かけます。しかしホントに全くお金がなくても新築できるのでしょうか？

今回は実際に頭金なしで家を新築した私の、実体験に基づいたお金の話をします。

新築時のお金の流れ

「家を新築」というと、「工務店にお金を払う」とイメージするでしょう。確かに建売住宅を購入する場合はその通りなのですが、注文住宅を建てる場合にはそれだけでなく、少し複雑になります。

注文住宅を建てる場合、お金を払う相手は次の４箇所です。

順を追って説明します。

土地がなければ家は建ちません。まずは土地を購入します。

貯金０の前提なので当然住宅ローンを利用するのですが、ここで手付金というものが発生します。これの相場がだいたい土地の購入価格の１割程度ですので、1000万の土地の場合はなんと100万円の手付金がかかるのです。

これだと「貯金０」で新築はいきなり不可能になってしまいますね。

しかしこの「手付金」という制度は、あくまで不動産屋が決めているものです。ですので交渉次第でもっと安く、もっと言えば手付金０円でも土地の購入は可能です。

不動産屋も土地が売れてナンボの商売ですから、粘り強く交渉しましょう。ちなみに私は手付金０円で購入しました。

実際の支払いは住宅ローンの「つなぎ融資」という制度を使い、全額一括で払います。

補足
ちなみに土地の売買契約は住宅ローンの審査前に行います。「土地を買ってしまってローン通らなかったらどうしよう？」と思うかもしれませんが、通常土地の売買契約では「ローン特約」というものがあり、審査に通らなかった場合は解約できますので安心して契約してください。

次に、家を建てる業者に支払うお金です。（以下工務店で統一します）

工務店とは、何度か打ち合わせをした後、実際に設計や地盤調査を始める段階で手付金を支払うパターンが多いようです。その金額は工務店によってマチマチですが、不動産屋同様に家を建ててナンボですから交渉次第で値引きできるでしょう。

そうは言っても不動産屋と違い、設計士や地盤調査会社など実費がかかる作業に入るため０円は難しいようです。私の場合は10万円を支払いました。

その後は「着工時」「上棟時」「引き渡し時」に分けてお金を払うのですが、そちらは住宅ローンが利用できるので持ち出しはありません。金額はおおよそ３分割が多いようですね。

土地を買う、家を建てるときに司法書士は欠かせない存在です。

「土地の所有権登記」「家の登記」「抵当権設定登記」と、少なくとも３回の「登記」が必要になるため、司法書士に依頼することになるでしょう。

実はこの「登記」という作業、自分でもできるって知ってました？あまり馴染みのない手続きで、自分でできるか不安、自分にはできないという人のために報酬をもらって代行するのが司法書士なのです。

ですので、自分でやれば税金などの実費のみで済みます。およそ５万円あれば足りるでしょう。もしも司法書士に依頼をした場合で１５万円くらいです。

補足
この中でも「抵当権設定登記」だけは銀行からの条件で司法書士に依頼する必要があります。もしも住宅ローンが払えなかった場合の抵当権ですから、素人登記は銀行が許してくれません。しかしこの料金は銀行ローンに組み込めます。

最後に銀行に払うお金ですね。

「銀行からはお金を借りるんじゃないの？」と思うでしょうが、お金を借りるのにもお金がかかるのです。

中でも「契約手数料」は借りる金額の１〜２％を取られるため、金額の大きい住宅ローンではかなり大きい金額になります。

この手数料はひと昔前までは先に用意する必要がありましたが、最近では住宅ローンに組み込めるプランも増えてきました。

他にも「つなぎローンの金利」や「保険料」、細かいものでは「振込時の手数料」などを銀行に支払うのですが、それらも全て住宅ローンに含めることが可能です。

しかしどうにもならないのが「収入印紙代」です。銀行との契約時（金消契約）やつなぎ融資の契約時の書類に１万円の印紙がペッタペタと貼られます・・・

つなぎ融資は土地購入、着工、上棟の３回で利用（引き渡し時はつなぎ融資でなく本番の融資）するため、合計で４枚の万券印紙が飛んでいきます。これはなかなかにイタイ。

以上が新築時のお金の流れ、私が実際に持ち出しで支払ったお金です。まとめると

合計で２０万円弱の持ち出しで家が建ちました。

全くの０円で家を建てるのは不可能なようですが、貯金のない人でもこれくらいなら捻出できるのではないでしょうか？

「お金がないし・・・」とマイホームを諦めている人も多いようですが、今は不動産が安く住宅ローンの金利も過去最低を更新しています。

建ってしまえば月々の支払いは住んでいたアパートより安くなるパターンも結構あるようですよ。

まずはお近くの工務店で、相談から始めてみてはいかがでしょうか？